Vendre un bien en Thaïlande : impôts, frais de transfert et montant net

Guide de vente 9 min de lecture Par Nestenn Thailand Research Team Publié le 6 octobre 2026

Lorsqu'un bien est vendu en Thaïlande, le prix convenu n'est pas le montant que le vendeur conserve. Il faut généralement prévoir les frais d'enregistrement du transfert, la retenue d'impôt du vendeur et, selon le dossier, la taxe spécifique sur les activités ou le droit de timbre. Le calcul dépend du vendeur, du mode d'acquisition, de la valeur officielle estimée et des conditions de l'opération. Aucun pourcentage global ne convient à toutes les ventes.

Établissez un tableau du produit net avant d'accepter une offre. Inscrivez le prix proposé, le remboursement du crédit, votre part des frais de transfert et les dépenses privées. Faites vérifier le calcul légal par le bureau foncier compétent et un conseiller fiscal thaïlandais indépendant. Une réduction du prix et une modification de la répartition des frais n'ont pas le même effet sur le montant conservé.

Les principaux prélèvements ont des bases différentes

La valeur officielle estimée sert de référence administrative pour l'enregistrement et certains impôts. Elle ne garantit pas le prix qu'un acheteur acceptera. Distinguez-la du prix affiché et du prix négocié. Utilisez la valeur applicable à la date de transfert prévue, notamment si la signature définitive passe dans une nouvelle période d'évaluation.

Les indications du Revenue Department sur la SBT et le droit de timbre précisent leur articulation. L'analyse indépendante de DLA Piper présente les prélèvements ordinaires. Une réduction temporaire doit être vérifiée dans les annonces officielles plus récentes.

Le taux de transfert de 0,01 % reste soumis à conditions

Le Department of Lands indique un taux réduit du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027 pour les achats éligibles réalisés par des personnes physiques de nationalité thaïlandaise. La mesure concerne certaines maisons, certains bâtiments commerciaux et les appartements dans des copropriétés enregistrées, dans le neuf comme dans la revente. Le prix de vente et la valeur officielle estimée doivent chacun rester au plus à 7 millions THB. Le terrain nu ne figure pas parmi les catégories indiquées.

La réduction associée des frais d'enregistrement hypothécaire a ses propres conditions : montant hypothéqué au plus égal à 7 millions THB et enregistrement lié à l'achat lors de la même opération. Tous les acquéreurs n'utilisent pas un crédit. Faites confirmer le transfert envisagé par le bureau foncier plutôt que d'appliquer un titre promotionnel.

Un acheteur étranger ne bénéficie pas de cet avantage réservé aux acquéreurs thaïlandais simplement parce que l'appartement coûte moins de 7 millions THB. Un acheteur thaïlandais éligible peut réduire la part de frais de transfert supportée par le vendeur. En revanche, la mesure ne supprime ni la retenue d'impôt, ni la SBT, ni le droit de timbre. L'annonce du Department of Lands précise la période, les biens concernés et les impôts maintenus. Préparez le budget au taux ordinaire jusqu'à confirmation de l'éligibilité.

Identifier le vendeur avant de chiffrer la retenue

Une personne physique ne relève pas du taux des sociétés

Pour une personne physique ayant acheté le bien, la méthode du Revenue Department part de la valeur officielle et des déductions de frais prévues. Le montant obtenu est divisé par le nombre légal d'années de détention. Le calcul d'impôt applicable est effectué, puis multiplié par ce nombre d'années. Les indications officielles comptent les années civiles, dans la limite de dix ans, et non simplement les anniversaires révolus de l'achat.

Un bien reçu par succession ou donation peut relever d'un autre traitement des déductions. Une détention à plusieurs, le statut juridique du vendeur et les documents d'acquisition demandent aussi une vérification. La retenue lors de l'enregistrement n'est pas un impôt universel calculé sur le bénéfice encaissé. Elle ne permet pas non plus d'affirmer que toute obligation déclarative ultérieure disparaît.

Une société doit rapprocher la vente de sa comptabilité

Les indications du Revenue Department pour les sociétés prévoient une retenue de 1 % sur le prix de vente ou la valeur officielle, selon le montant le plus élevé. Ce versement est distinct du calcul final de l'impôt de la société. Demandez au comptable de rapprocher l'opération des comptes ; le paiement au transfert ne représente pas nécessairement toute la charge fiscale.

Vérifier l'exonération de SBT, pas seulement l'année d'achat

Pour la vente d'un particulier qui ne relève pas des catégories d'activité précisées, une cession dans les cinq ans suivant l'acquisition peut être soumise à la SBT. Les indications officielles utilisent les dates réelles d'acquisition et de transfert pour ce test. Ce mode de calcul diffère des années civiles utilisées pour la retenue d'impôt des particuliers.

Des exonérations existent, notamment pour certains biens hérités et pour une résidence principale éligible lorsque le vendeur dispose de l'historique requis d'inscription au registre de domicile, pendant au moins un an après acquisition. Les conditions et les preuves sont déterminantes. Cinq années de détention ne constituent pas une exonération universelle pour une société ou un promoteur. Si le terrain et le bâtiment ont été acquis à des dates différentes, faites préciser celle qui gouverne le test.

Exemple : un sous-total n'est pas le produit net

Prenons un prix de vente hypothétique de 5 millions THB et une valeur officielle de 4,5 millions THB. Supposons que la SBT soit due et que le contrat attribue la moitié des frais de transfert au vendeur. Cet exemple sert à préparer un budget ; il ne correspond ni à une annonce ni au calcul fiscal d'un propriétaire réel.

Aucun de ces sous-totaux ne comprend la retenue d'impôt, les honoraires d'agence, le remboursement du crédit, les frais juridiques ou les arriérés. Si la SBT n'est pas due et que le droit de timbre ordinaire s'applique, ce dernier serait de 25 000 THB sur les 5 millions THB de l'exemple. Ne retenez pas cette alternative sans vérifier l'exonération.

Dans le tableau final, déduisez chaque poste supporté par le vendeur une seule fois. Un acompte déjà reçu réduit le solde à verser à la signature définitive : il fait partie du prix, ce n'est pas un revenu supplémentaire. Distinguez le montant de remboursement bancaire des frais de vente. Vérifiez les intérêts et toute pénalité de remboursement anticipé dans un décompte bancaire daté.

Fixer les responsabilités avant de signer

Inscrivez la répartition de chaque poste dans le contrat. Un partage négocié ne change ni le redevable légal ni le montant collecté. Évitez une simple clause « tous impôts partagés » quand retenue, droit de timbre, SBT et frais d'enregistrement nécessitent des traitements distincts. Faites rapprocher le contrat et le décompte de signature par l'avocat.

Le guide freehold et leasehold aide à identifier le droit transmis. Les exemples de vente en propriété présentés ici ne s'appliquent pas tels quels à une cession de bail, une donation ou une vente de parts de société. Pour une sortie d'investissement, le guide du rendement net et de la liquidité explique pourquoi le prix affiché ne suffit pas à mesurer le résultat.

Constituer le dossier de signature du vendeur

• Confirmer les propriétaires enregistrés, le titre, les dates d'acquisition et les hypothèques ou autres charges inscrites.
• Obtenir la valeur officielle applicable et un chiffrage écrit tenant compte de l'acquéreur et de la date prévue.
• Réunir les justificatifs d'exonération ou de réduction. Une promesse orale d'éligibilité ne suffit pas.
• Pour un appartement, vérifier les charges de copropriété et le certificat d'absence de dette requis pour le transfert, lorsqu'il s'applique.
• Inscrire les honoraires d'agence et d'avocat, leur fiscalité éventuelle, les travaux et les autres dépenses convenues.
• Rapprocher acompte, remboursement bancaire, solde et instructions de paiement avant la remise du bien.

Le prix affiché relève d'une décision commerciale distincte. Comparez les biens concurrents à vendre, puis examinez le profil des acheteurs, l'état du bien et le délai de commercialisation avec l'équipe vente de Nestenn Thailand. Une réduction de frais ne détermine pas la valeur de marché et ne garantit pas une vente rapide.

Pour discuter de votre vente avec Nestenn Thailand, indiquez la localisation, le type de bien, le prix envisagé, le statut de détention et votre calendrier. Précisez l'existence d'un crédit et l'année d'acquisition afin d'identifier les informations nécessaires au chiffrage. Les professionnels juridiques et fiscaux indépendants doivent confirmer les prélèvements définitifs de votre opération.