การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทยปี 2569: การปราบปรามนอมินีมีผลต่อผู้ซื้ออย่างไร

กฎหมาย อ่าน 7 นาที โดย Nestenn Thailand Research Team เผยแพร่ 4 สิงหาคม 2569 อัปเดต 15 สิงหาคม 2569

ประเทศไทยไม่ได้ออกกฎหมายใหม่ที่ห้ามชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ความเคลื่อนไหวในปี 2569 คือการบังคับใช้ข้อจำกัดเดิมเกี่ยวกับการถือครองที่ดินของคนต่างด้าวอย่างเข้มงวดขึ้น รวมถึงการตรวจสอบคนไทยที่ถือหุ้นหรือถือทรัพย์สินแทนชาวต่างชาติ ผู้ซื้อจึงควรเลือกโครงสร้างที่ชอบด้วยกฎหมาย เก็บหลักฐานที่มาของเงินและเส้นทางการโอนเงินให้ครบ และขอคำปรึกษาจากทนายอิสระก่อนลงนามหรือชำระเงิน

ประเด็นสำคัญอยู่ที่โครงสร้างซึ่งผู้ถือหุ้นไทยไม่ได้ลงทุนจริง ไม่มีส่วนร่วมในการตัดสินใจ หรือถือหุ้นเพื่อประโยชน์ของชาวต่างชาติเท่านั้น หนังสือรับรองบริษัทไม่ได้ทำให้โครงสร้างดังกล่าวปลอดภัย หน่วยงานรัฐสามารถตรวจสอบว่าใครเป็นผู้จัดหาเงิน ใครได้รับประโยชน์จากที่ดิน ใครควบคุมการตัดสินใจ และผู้ถือหุ้นไทยมีบทบาทจริงหรือไม่

ปี 2569 มีอะไรเปลี่ยนแปลง

ข้อจำกัดหลักไม่ได้เพิ่งเกิดขึ้นในปี 2569 ประมวลกฎหมายที่ดินของไทยจำกัดการถือครองที่ดินของคนต่างด้าวมาเป็นเวลานาน เว้นแต่เข้าข้อยกเว้นตามกฎหมาย กรมที่ดินยังเผยแพร่แนวทางเกี่ยวกับกรณีที่คนต่างด้าวอาจได้มาซึ่งที่ดินและหลักฐานที่ต้องใช้ในการจดทะเบียน

สิ่งที่เปลี่ยนคือความเข้มข้นและความชัดเจนของการบังคับใช้ ในเดือนพฤษภาคม 2569 กรมสอบสวนคดีพิเศษและกรมพัฒนาธุรกิจการค้าเปิดเผยการขยายผลตรวจสอบธุรกิจที่ต้องสงสัยว่าใช้นอมินีในเกาะสมุยและเกาะพะงัน พร้อมระบุพื้นที่ท่องเที่ยวและตลาดอสังหาริมทรัพย์อื่นที่ต้องเฝ้าระวัง ต่อมาในเดือนกรกฎาคม สำนักงานตำรวจแห่งชาติรายงานการยึดที่ดินและการดำเนินคดีที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างนอมินี เหตุการณ์เหล่านี้ชี้ว่าผู้ซื้อต้องตรวจสอบข้อเท็จจริงทางเศรษฐกิจ ไม่ใช่ดูเพียงเอกสารที่ใช้เสนอขาย

จึงไม่ควรสรุปว่าการซื้อของชาวต่างชาติ สัญญาเช่า บริษัท หรือการซื้อวิลล่าทุกกรณีผิดกฎหมาย แต่โครงสร้างที่สร้างขึ้นเพื่ออำพรางการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติกำลังถูกตรวจสอบมากขึ้นและมีความเสี่ยงสูง

ทางเลือกที่ชอบด้วยกฎหมายขึ้นอยู่กับทรัพย์และผู้ซื้อ

ไม่มีโครงสร้างเดียวที่เหมาะกับทุกคน ต้องพิจารณาประเภททรัพย์ วัตถุประสงค์การใช้งาน สัญชาติ ลักษณะการลงทุน และสถานการณ์ครอบครัวหรือธุรกิจของผู้ซื้อ

ไม่ควรมองการตั้งบริษัทไทยเป็นทางลัดมาตรฐานสำหรับบุคคลต่างชาติที่ต้องการควบคุมที่ดิน หากผู้ถือหุ้นไทยมีชื่ออยู่เพียงในเอกสาร ไม่ได้ชำระค่าหุ้นจริง หรือตกลงล่วงหน้าว่าจะทำตามคำสั่งของผู้ซื้อต่างชาติ โครงสร้างนั้นอาจเข้าลักษณะนอมินี

การตรวจสอบต้องดูข้อเท็จจริงของธุรกรรม

ควรเริ่มตรวจสอบก่อนชำระเงินจอง ให้ทนายด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอิสระจากผู้ขายตรวจโฉนด ภาระผูกพัน ทางเข้าออก ข้อกำหนดผังเมือง ใบอนุญาตก่อสร้าง อำนาจของผู้ขาย และร่างสัญญา สำหรับห้องชุดควรตรวจสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติ ค่าส่วนกลาง เงินกองทุน เอกสารนิติบุคคล และหลักฐานที่ต้องใช้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ

หลักฐานทางการเงินสำคัญไม่แพ้กัน ชื่อผู้ซื้อ บัญชีต้นทาง วัตถุประสงค์การโอน การแลกเปลี่ยนเงินตรา และบัญชีผู้รับควรสอดคล้องกับการจดทะเบียน หากข้อมูลไม่ตรงกัน การโอนกรรมสิทธิ์อาจล่าช้า และอาจพิสูจน์แหล่งเงินได้ยากเมื่อขายต่อ

ในกรณีสัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน ข้อความในสัญญาและสิทธิที่จดทะเบียนต้องสอดคล้องกัน คำโฆษณาว่า “ต่ออายุได้แน่นอน” ไม่ใช่สิทธิที่บังคับได้โดยอัตโนมัติ ต้องตรวจเงื่อนไขการต่ออายุ การสืบสิทธิ การบอกเลิกก่อนกำหนด การขายที่ดิน กรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง และข้อพิพาทตามข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี

สัญญาณเตือนที่ควรหยุดการซื้อ

ควรหยุดขั้นตอนและขอคำปรึกษาอิสระทันที หากผู้แนะนำ ผู้ขาย หรือนายหน้าเสนอสิ่งต่อไปนี้

• ผู้ถือหุ้นไทยที่ผู้ซื้อไม่เคยพบและไม่ได้ลงทุนจริง
• แบบโอนหุ้นที่ลงนามไว้โดยไม่กรอกข้อมูล หรือหนังสือลาออกที่ไม่ลงวันที่
• คำยืนยันว่าบริษัทปลอดภัยเพราะ “ทุกคนก็ใช้โครงสร้างนี้”
• ข้อตกลงข้างเคียงที่ให้ชาวต่างชาติควบคุมต่างจากเอกสารจดทะเบียน
• การอ้างว่าการถือที่ดินเพื่อใช้ส่วนตัวเป็นธุรกิจ ทั้งที่ไม่มีการประกอบกิจการจริง
• การเร่งให้จ่ายเงินก้อนใหญ่ก่อนตรวจโฉนด ใบอนุญาต โควตาต่างชาติ หรือหลักฐานทางการเงิน

สัญญาณเหล่านี้ไม่ใช่ข้อสรุปทางกฎหมาย แต่แต่ละข้อเป็นเหตุผลเพียงพอให้หยุดและตรวจสอบอย่างเป็นอิสระ

รายการตรวจสอบสำหรับผู้ซื้อ

1. ระบุทรัพย์ให้ชัดว่าเป็นห้องชุด ที่ดิน วิลล่าที่สร้างแล้ว หรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเช่า
2. เลือกสิทธิในทรัพย์หรือสิทธิใช้ประโยชน์ก่อนเจรจาสัญญาฉบับสุดท้าย
3. แต่งตั้งทนายที่เป็นอิสระจากผู้ขายและผู้ให้บริการจัดตั้งบริษัท
4. ตรวจโฉนด ผู้ขาย ภาระผูกพัน ทางเข้าออก ใบอนุญาต และภาษี
5. ตรวจผู้รับประโยชน์ที่แท้จริง เงินทุน สิทธิออกเสียง และวัตถุประสงค์ของบริษัทที่เกี่ยวข้อง
6. วางแผนเส้นทางการชำระเงินและเก็บเอกสารธนาคารที่ต้องใช้ในการจดทะเบียนและขายต่อ
7. หากสัญญาเปิดโอกาส ให้กำหนดเงื่อนไขว่าเงินมัดจำขึ้นอยู่กับผลการตรวจสอบทางกฎหมายที่น่าพอใจ
8. เก็บเอกสารจดทะเบียน ใบเสร็จ หนังสืออนุมัติ และคำแปลไว้ในแฟ้มถาวร

Nestenn ช่วยผู้ซื้อได้อย่างไร

Nestenn Thailand ช่วยกำหนดโจทย์การค้นหา เปรียบเทียบตลาด คัดเลือกทรัพย์ และประสานข้อมูลที่ที่ปรึกษาอิสระต้องใช้ได้ เริ่มจาก คู่มือผู้ซื้อต่างชาติ ดู วิลล่าในประเทศไทย หรือ อสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต และอ่านเรื่อง ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ กับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยปี 2569

หากคุณกำลังพิจารณาซื้อและต้องการวางแผนค้นหาทรัพย์อย่างเป็นระบบ ติดต่อ Nestenn Thailand พร้อมแจ้งพื้นที่ งบประมาณ วัตถุประสงค์ และช่วงเวลาที่ต้องการ เพื่อให้เราเริ่มจากโจทย์ที่เป็นจริง