Freehold กับ Leasehold ในไทย: สิทธิ ต้นทุน และสิ่งที่ต้องตรวจก่อนซื้อ

คู่มือซื้ออสังหาฯ อ่าน 8 นาที โดย Nestenn Thailand Research Team เผยแพร่ 29 กันยายน 2569

Freehold และ Leasehold ในประเทศไทยเป็นสิทธิคนละประเภท ไม่ใช่เพียงวิธีชำระเงินสองแบบเพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์เดียวกัน Freehold หมายถึงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ระบุในเอกสารสิทธิ ส่วน Leasehold เป็นสิทธิตามสัญญาให้ใช้ทรัพย์ภายในระยะเวลาที่ตกลง ก่อนเทียบราคา ต้องรู้ก่อนว่าตนมีสิทธิได้อะไรตามกฎหมาย สิทธินั้นอยู่นานเท่าไร และจะออกจากการถือครองอย่างไร

บุคคลต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดที่เข้าเงื่อนไขในชื่อตนเองได้ตามกฎหมายอาคารชุด ส่วนการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยทั่วไปมีข้อจำกัด โดยมีข้อยกเว้นเฉพาะและเงื่อนไขการอนุญาตตามกฎหมาย หากพบวิลล่าที่โฆษณาว่าเป็น Freehold จึงควรถามว่าใครจะเป็นเจ้าของที่ดิน และผู้ซื้อจะได้รับสิทธิใดจริง เริ่มจาก คู่มือผู้ซื้อต่างชาติ และ ข้อมูลกรมที่ดินสำหรับคนต่างด้าว

เปรียบเทียบสิทธิก่อนเปรียบเทียบตัวทรัพย์

คอนโดกับบ้านอาจตอบโจทย์การใช้ชีวิตต่างกัน แต่ไม่ได้ทำให้รูปแบบสิทธิเท่ากัน ตารางนี้เปรียบเทียบการซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่เข้าเงื่อนไขกับการเช่าที่อยู่อาศัยแบบกำหนดระยะเวลาตามกฎหมายทั่วไป ส่วนการเช่าตลอดชีวิตหรือสิทธิภายใต้กฎหมายเฉพาะต้องขอคำแนะนำแยกต่างหาก

พระราชบัญญัติอาคารชุด เป็นกรอบกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ส่วน คู่มือโควตาต่างชาติ 49% อธิบายการตรวจสัดส่วนระดับอาคารโดยละเอียด ลักษณะห้องหรือคำบรรยายขายยังไม่ใช่หลักฐานว่ามีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่โอนได้

เข้าใจการจดทะเบียนและการต่ออายุก่อนจ่ายเงิน

ลายเซ็นในสัญญาไม่ได้แทนการจดทะเบียน

ตามหลักทั่วไป การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนจึงจะบังคับได้เกินสามปี คำแนะนำกรมที่ดินเดือนกรกฎาคม 2569 อธิบายความแตกต่างนี้ ควรขอสัญญาที่จดทะเบียนและรายการในเอกสารสิทธิ ไม่ใช่ดูเพียงสัญญาจากผู้พัฒนาหรือใบเสร็จรับเงิน

ให้ทนายความไทยอิสระเทียบสัญญาที่ลงนาม เอกสารแนบ และข้อมูลจดทะเบียน รายละเอียดทรัพย์ คู่สัญญา วันที่ และสิทธิควรสอดคล้องกัน หากผู้ขายบอกว่าจะจดทะเบียนภายหลัง ต้องให้ทนายตรวจเงื่อนไขการชำระเงินและผลหากไม่สามารถจดทะเบียนได้

อย่าตีราคาคำมั่นเหมือนเป็นสิทธิที่มีอยู่แล้ว

มาตรา 540 กำหนดเพดานการเช่าแบบกำหนดระยะเวลาตามกฎหมายทั่วไปไว้ไม่เกิน 30 ปี เมื่อครบกำหนดอาจตกลงต่อสัญญาภายในขอบเขตกฎหมายได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าจดทะเบียนสิทธิ 60 หรือ 90 ปีไว้แล้ว คู่มือประเทศไทยของ DLA Piper ยังแยกการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่เข้าเงื่อนไขกฎหมายเฉพาะออกจากหลักทั่วไป

บทวิเคราะห์เดือนมีนาคม 2568 ของ Addleshaw Goddard อธิบายคำพิพากษาฎีกาที่ 4655/2566 และเหตุที่ข้อตกลงต่ออายุซึ่งชำระเงินล่วงหน้าในคดีนั้นใช้บังคับไม่ได้ ไม่ควรขยายความว่าอนาคตจะต่อสัญญาไม่ได้ทุกกรณี แต่ก็ไม่ควรรับคำว่า “30+30+30” เป็นการรับประกันว่าจะอยู่ได้ 90 ปี

ในการเปรียบเทียบการเงิน ให้ใช้เฉพาะอายุสัญญาปัจจุบันเป็นกรณีฐาน ให้ทนายวิเคราะห์คำมั่นต่ออายุแยก ทั้งเรื่องผลบังคับ ราคา และการจดทะเบียน คุณควรเข้าใจข้อเสนอได้โดยไม่ต้องตั้งสมมติฐานว่ากฎหมายจะเปลี่ยนหรือเจ้าของในอนาคตจะยอมตกลงใหม่

ทำตารางต้นทุนตามการใช้งานจริง

เงินก้อนแรกของสิทธิการเช่าที่ต่ำกว่าไม่ได้พิสูจน์ว่าคุ้มค่ากว่า เปรียบเทียบทรัพย์ที่ใช้แทนกันได้จริง ทั้งพื้นที่ใช้สอย สภาพ ทำเล และการเข้าถึงสิ่งที่จำเป็น บ้านริมทะเลกับห้องชุดที่อยู่ไกลทะเลไม่ใช่คู่เทียบที่ช่วยแยกต้นทุนของรูปแบบสิทธิได้ดี

ทำตารางลงวันที่สำหรับทรัพย์แต่ละรายการ แยกราคาซื้อหรือเงินก้อนสำหรับสัญญาเช่า ค่าใช้จ่ายธุรกรรม ค่าวิชาชีพ ค่าใช้จ่ายประจำ งานซ่อมที่คาด และเงินที่ต้องจ่ายเมื่อออกตามสัญญา ขอประมาณการที่แจกแจงสำหรับรายการที่กำลังพิจารณา แทนการนำอัตราภาษีของธุรกรรมอื่นมาใช้

สมมติผู้ซื้อวางแผนใช้บ้านสิบปี คำถามสำคัญคือวันนี้ต้องใช้เงินเท่าไร ค่าใช้จ่ายรายปีใดอาจเปลี่ยน ต้องเผื่องานอาคารอะไร และหลังปีที่สิบมีทางเลือกใดบ้าง ตัวอย่างนี้เป็นวิธีวางแผน ไม่ใช่การคาดการณ์ราคาขายต่อหรือคำแนะนำให้ถือครองเป็นระยะเวลาใด

ลองทำอีกกรณีที่ไม่มีรายได้ผู้เช่าและไม่สามารถขายออกก่อนแผน สำหรับสิทธิการเช่า อย่าสมมติว่าจะได้เงินก้อนแรกคืนเมื่อหมดสัญญา สำหรับกรรมสิทธิ์ อย่าสมมติว่าราคาขายจะครอบคลุมต้นทุนซื้อและค่าใช้จ่ายถือครอง แยกประโยชน์จากการอยู่อาศัยเองออกจากผลตอบแทนลงทุน หากจะปล่อยเช่า คู่มือผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ มีวิธีคิดค่าใช้จ่ายดำเนินงานแยกไว้

ตรวจสิทธิในอาคารแยกจากสิทธิในที่ดิน

สำหรับวิลล่าบนที่ดินเช่า ให้ผู้ให้คำปรึกษาระบุสิทธิในที่ดินและสถานะทางกฎหมายของอาคารแยกกัน ใครรับผิดชอบงานโครงสร้าง ประกันภัย และความเสียหาย เมื่อสิ้นสุดข้อตกลง สิ่งที่ปรับปรุงไว้จะเป็นอย่างไร ภาพบ้านกับสวนในโบรชัวร์ไม่ได้ตอบคำถามเหล่านี้

จากนั้นตรวจการเข้าถึงจริง ถนน ที่จอดรถ ทางเดิน และส่วนกลางใดรวมอยู่ในสิทธิ มีเอกสารรองรับหรือขึ้นอยู่กับการอนุญาตต่อเนื่องของบุคคลอื่น เทียบเอกสารกับสิ่งที่เห็นวันเข้าชม แล้วบันทึกจุดที่ไม่ตรงกันก่อนจอง

สำหรับคอนโด ควรตรวจการบริหารและแผนค่าใช้จ่ายพร้อมเอกสารสิทธิ ขอค่าส่วนกลางปัจจุบัน ข้อมูลค้างชำระ และรายงานประชุมที่เปิดให้ตรวจได้ รูปแบบกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องไม่ได้แก้ปัญหาบำรุงรักษาไม่ดี ค่าซ่อมก้อนใหญ่ หรือข้อบังคับอาคารที่ไม่เหมาะกับการใช้งานของคุณ

คิดเรื่องออกจากสัญญาและครอบครัวตั้งแต่วันนี้

ให้ทนายอธิบายการขายหรือโอนสิทธิ การเช่าช่วง การเสียชีวิต การผิดสัญญา และการเลิกก่อนกำหนดโดยอ้างเอกสารจริง อย่าอนุมานสิทธิรับมรดกจากคำบอกขายว่าครอบครัวสามารถ “รับช่วงต่อ” ได้ พินัยกรรม ข้อความในสัญญาเช่า และสิทธิที่จดทะเบียนเป็นคนละส่วนที่ต้องพิจารณา

หากคิดจะโอนสิทธิ ให้ขอขั้นตอนความยินยอม ค่าใช้จ่าย และเอกสารที่ต้องใช้ หากจะโอนในปีที่สิบของสัญญา 30 ปี ผู้รับโอนจะพิจารณาสิทธิที่เหลือในเวลานั้น ไม่ใช่อายุที่เคยโฆษณา อย่าสมมติว่าเขาจะได้สัญญาใหม่อีก 30 ปีโดยอัตโนมัติ

สอบถามผู้ให้กู้ที่ตั้งใจใช้เกี่ยวกับทรัพย์และโครงสร้างที่เสนอจริงก่อนถือว่ามีเงินกู้แน่นอน บันทึกคำตอบและเงื่อนไข การที่คนอื่นเคยกู้ซื้อทรัพย์คล้ายกันได้ไม่ใช่คำมั่นว่าจะปล่อยกู้ให้คุณ

เช็กลิสต์ก่อนวางเงินจอง

แนวทางต่อไปนี้เป็นวิธีจัดประเด็นตรวจสอบของ Nestenn เพื่อเตรียมคำถามสำหรับผู้ให้คำปรึกษา ไม่ใช่การรับรองโครงสร้างทางกฎหมาย

• อธิบายตัวทรัพย์ ประเภทสิทธิ คู่สัญญา และการใช้งานด้วยภาษาที่เข้าใจง่าย
• ขอเอกสารสิทธิและเอกสารจดทะเบียน พร้อมตรวจอำนาจและภาระผูกพันอย่างอิสระ
• ถ้าเป็นการเช่า ให้บันทึกอายุจดทะเบียนที่เหลือและแยกคำมั่นต่ออายุทุกข้อ
• แจกแจงต้นทุนเริ่มต้นและค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง พร้อมหลักฐานสิ่งที่ระบุว่ารวมแล้ว
• บันทึกการใช้งานที่อนุญาต หน้าที่บำรุงรักษา ทางเข้าออก การยุติการถือครอง และประเด็นครอบครัว
• คลี่คลายข้อสงสัยสำคัญก่อนชำระเงินจองที่ไม่คืน

หากยังอธิบายไม่ได้ว่าจะได้รับอะไรโดยไม่ทวนคำโบรชัวร์ ควรพักการตัดสินใจ ขอเอกสารที่ขาดและคำอธิบายเป็นลายลักษณ์อักษร คำว่า Freehold หรือ Leasehold ไม่สามารถแทนการตรวจธุรกรรมแต่ละรายการได้

ดู คอนโดในประเทศไทย และ ทรัพย์ที่มีเสนอขาย แล้ว ให้ Nestenn ช่วยเปรียบเทียบรายการที่คุณสนใจ โดยระบุทำเล งบประมาณ วัตถุประสงค์ และช่วงเวลา พร้อมแนบประกาศหรือร่างสัญญาถ้ามี ข้อมูลนี้ช่วยให้เริ่มพูดคุยได้ตรงประเด็น ขณะที่ผู้ให้คำปรึกษากฎหมายและภาษีอิสระตรวจข้อเสนอธุรกรรมของคุณ