โควตาต่างชาติ 49% ในคอนโดไทย: ผู้ซื้อต้องตรวจอะไรบ้าง

กฎหมาย อ่าน 7 นาที โดย Nestenn Thailand Research Team เผยแพร่ 25 สิงหาคม 2569

ชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติตามกฎหมายสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยในชื่อตนเองได้ แต่ต้องเป็นห้องชุดในอาคารชุดที่จดทะเบียนอย่างถูกต้อง และอาคารนั้นต้องไม่เกินสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวที่กฎหมายกำหนด โดยคนต่างด้าวและนิติบุคคลต่างด้าวที่เข้าเงื่อนไขถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น

ตัวเลข 49% มักถูกอธิบายคลาดเคลื่อน กฎหมายไม่ได้จำกัดว่าชาวต่างชาติซื้อได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนห้อง และไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อต่างชาติเป็นเจ้าของห้องของตนได้เพียง 49% แต่เป็นเพดานระดับอาคารที่คำนวณจากพื้นที่ห้องชุด ผู้ซื้อที่เข้าเงื่อนไขจึงถือกรรมสิทธิ์ห้องของตนได้ทั้งห้อง หากอาคารยังมีพื้นที่ในโควตาต่างชาติเพียงพอ และการโอนเป็นไปตามข้อกำหนดอื่น รวมถึงหลักฐานทางการเงิน

โควตาต่างชาติ 49% คำนวณจากอะไร

มาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดเพดานโดยอ้างอิงพื้นที่รวมของห้องชุดทั้งหมดในแต่ละอาคารชุด พื้นที่ส่วนกลาง เช่น โถงทางเข้า ทางเดิน สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย และที่ดินส่วนกลาง ไม่ได้นับเป็นพื้นที่ห้องชุดแยกต่างหากในสูตรนี้

สมมติว่าอาคารชุดที่จดทะเบียนมีพื้นที่ห้องชุดรวม 10,000 ตารางเมตร คนต่างด้าวที่มีคุณสมบัติตามกฎหมายถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกิน 4,900 ตารางเมตร หากปัจจุบันมีพื้นที่ในชื่อต่างชาติแล้ว 4,850 ตารางเมตร ห้องขนาด 70 ตารางเมตรจะยังโอนให้ผู้ซื้อต่างชาติไม่ได้ เว้นแต่จะมีพื้นที่โควตาว่างเพิ่มขึ้นก่อนจดทะเบียนโอน

สถิติระดับประเทศเกี่ยวกับการโอนห้องชุดให้ชาวต่างชาติเป็นข้อมูลอีกประเภทหนึ่ง สถิติเหล่านั้นแสดงกิจกรรมตลาดในช่วงเวลาและพื้นที่หนึ่ง แต่ไม่ได้ยืนยันว่าอาคารที่ผู้ซื้อสนใจมีโควตาต่างชาติเหลืออยู่

ต้องเป็นอาคารชุดที่จดทะเบียนจริง

คำว่า “คอนโด” ในโฆษณาไม่เพียงพอสำหรับการถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ อาคารต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด และห้องที่ซื้อควรมีหรือสามารถออกโฉนดห้องชุดได้

จุดนี้สำคัญสำหรับเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โครงการที่บริหารคล้ายโรงแรม เรสซิเดนซ์บางประเภท และโครงการที่ยังรอจดทะเบียน ผู้ซื้ออาจได้รับข้อเสนอเป็นสัญญาเช่าหรือสิทธิตามสัญญารูปแบบอื่น แต่สิทธิเหล่านั้นไม่ใช่กรรมสิทธิ์ห้องชุดที่จดทะเบียน

ก่อนจ่ายเงินจอง ควรขอรายละเอียดการจดทะเบียนอาคาร สำเนาโฉนดห้องชุดหากเป็นห้องมือสอง และคำอธิบายเป็นลายลักษณ์อักษรว่าผู้ขายเสนอสิทธิแบบใด หากซื้อโครงการที่ยังก่อสร้าง สัญญาควรระบุด้วยว่าจะดำเนินการอย่างไร หากโครงการหรือห้องไม่สามารถโอนตามรูปแบบกรรมสิทธิ์ที่ตกลงไว้

ตรวจสอบโควตากับใครและเมื่อใด

นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่เก็บข้อมูลเจ้าของห้องและสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าว เมื่อจะโอนให้ผู้ซื้อต่างชาติ ผู้จัดการนิติบุคคลหรือผู้มีอำนาจต้องจัดเตรียมเอกสารสำหรับสำนักงานที่ดิน รวมถึงหนังสือรับรองที่เกี่ยวกับสัดส่วนต่างชาติ สำนักงานที่ดินจะตรวจเอกสารและไม่จดทะเบียนการโอนที่ทำให้เกินเพดานตามกฎหมาย

อย่าใช้เพียงข้อความจากนายหน้า ป้าย “foreign freehold” ในโบรชัวร์ หรือหนังสือรับรองฉบับเก่าเป็นข้อสรุป ควรตรวจตามลำดับต่อไปนี้

1. ยืนยันเลขที่ห้องและพื้นที่จดทะเบียนของห้องที่จะซื้อ
2. ขอข้อมูลโควตาปัจจุบันจากนิติบุคคลอาคารชุดโดยตรง
3. สอบถามว่ามีรายการโอนที่กำลังดำเนินการและอาจเปลี่ยนสัดส่วนก่อนวันโอนของคุณหรือไม่
4. หากตกลงซื้อแบบกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ ให้สัญญากำหนดเงื่อนไขว่าต้องจดทะเบียนได้จริง
5. ระบุให้ชัดว่าเงินจองและเงินมัดจำจะคืนอย่างไร หากไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ตามที่ตกลง
6. ตรวจโควตาอีกครั้งใกล้วันนัดจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

หนังสือรับรองโควตาเป็นเอกสารสำคัญ แต่ไม่แทนการตรวจสอบสถานะทรัพย์ทั้งหมด ผู้ซื้อยังต้องตรวจโฉนด อำนาจของผู้ขาย การจำนอง คำสั่งศาล หนี้ค่าส่วนกลาง เอกสารอาคาร และข้อสัญญา

วางแผนหลักฐานทางการเงินก่อนโอน

ผู้ซื้อต่างชาติจำนวนมากเข้าเงื่อนไขตามมาตรา 19 จากการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือใช้ช่องทางการเงินอื่นที่กฎหมายรับรอง ผู้ซื้อต้องแสดงหลักฐานให้ตรงกับช่องทางที่เลือก หากใช้วิธีโอนเงินตราต่างประเทศจากต่างประเทศตามปกติ หลักฐานควรครอบคลุมเงินอย่างน้อยเท่ากับราคาขายห้องชุด

เอกสารที่ธนาคารออกให้จริงอาจต่างกันตามจำนวนเงิน ธนาคาร โครงสร้างบัญชี สกุลเงิน และสถานะของผู้ซื้อ เอกสารอาจเป็นแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ เอกสารเครดิตแอดไวซ์ หนังสือรับรองจากธนาคาร หรือหลักฐานจากบัญชีผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่หรือบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศที่เข้าเงื่อนไข จึงไม่ควรเหมารวมว่าชื่อเอกสารธนาคารหนึ่งชื่อเท่ากับข้อกำหนดทางกฎหมายทั้งหมด

ควรคุยกับธนาคารผู้รับเงินและทนายไทยที่เป็นอิสระก่อนโอนเงิน ตรวจชื่อผู้ซื้อ ชื่อผู้ส่งหรือผู้รับประโยชน์ วัตถุประสงค์การโอน สกุลเงิน บัญชีปลายทาง และข้อความที่ธนาคารจะบันทึก หากเงินมาจากบัญชีที่ไม่ตรงหรือระบุวัตถุประสงค์ไม่ชัด การแก้เอกสารในวันนัดที่สำนักงานที่ดินอาจทำได้ยาก

หลังซื้อแล้ว ควรเก็บเอกสารธนาคารทั้งหมดไว้ เพราะอาจต้องใช้ประกอบการขายและการโอนเงินออกนอกประเทศในอนาคต

ซื้อโครงการใหม่ ห้องมือสอง และอาคารที่โควตาเต็ม

ความเสี่ยงเรื่องโควตาแตกต่างกันตามรูปแบบการซื้อ

ซื้อโครงการที่ยังก่อสร้าง

ผู้พัฒนาโครงการอาจจัดสรรบางห้องไว้สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ แต่เงื่อนไขทางกฎหมายต้องครบในวันที่จดทะเบียนจริง สัญญาควรระบุรูปแบบกรรมสิทธิ์ เส้นทางการชำระเงิน เอกสารที่ต้องใช้ และทางออกหากไม่สามารถส่งมอบกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติได้ การจัดสรรเพื่อการขายยังไม่ใช่กรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนแล้ว

ซื้อห้องมือสอง

ตรวจชื่อเจ้าของปัจจุบันและสัดส่วนของอาคาร ห้องที่อยู่ในชื่อคนไทยไม่ได้ถูกล็อกเป็น “โควตาไทย” ตลอดไป ห้องนั้นอาจโอนให้ผู้ซื้อต่างชาติที่เข้าเงื่อนไขได้ หากมีพื้นที่โควตาเพียงพอและเอกสารอื่นครบ ในทางกลับกัน เมื่อห้องที่อยู่ในชื่อต่างชาติโอนไปให้ผู้ซื้อไทย พื้นที่โควตาต่างชาติก็อาจว่างเพิ่มขึ้น

อาคารถึงเพดานแล้ว

อย่ารับโครงสร้างทดแทนโดยไม่เข้าใจสิทธิและความเสี่ยง ทางเลือกที่เป็นจริงอาจเป็นการรอให้โควตาว่าง เลือกห้องหรืออาคารอื่น หรือพิจารณาสัญญาเช่าที่กำหนดราคาและเงื่อนไขตามสิทธิการเช่าจริง สัญญาเช่าไม่ใช่กรรมสิทธิ์ และบริษัทไทยที่ใช้นอมินีไม่ใช่ทางลัดที่ชอบด้วยกฎหมาย

ห้าจุดที่ต้องชัดก่อนจ่ายเงินมัดจำ

ใช้รายการนี้เป็นจุดตัดสินใจก่อนผูกพันเงินก้อนใหญ่

• รูปแบบสิทธิ: ข้อเสนอเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติจริง หรือเป็นสัญญาเช่าหรือสิทธิตามสัญญาอื่น
• สถานะการจดทะเบียน: อาคารจดทะเบียนเป็นอาคารชุดแล้วหรือไม่ และห้องมีหรือสามารถออกโฉนดห้องชุดได้หรือไม่
• โควตาปัจจุบัน: นิติบุคคลอาคารชุดยืนยันว่ามีพื้นที่เพียงพอสำหรับห้องนี้หรือไม่
• เส้นทางเงิน: ผู้ซื้อสามารถจัดเตรียมหลักฐานตามช่องทางที่ทำให้ตนมีคุณสมบัติได้หรือไม่
• ความคุ้มครองในสัญญา: หากไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ตามที่ตกลง สัญญากำหนดการคืนเงินหรือทางแก้ไว้อย่างชัดเจนหรือไม่

ทั้งห้าข้อควรมีคำตอบก่อนที่เงินมัดจำจะกลายเป็นเงินที่ไม่สามารถขอคืนได้

Nestenn Thailand ช่วยค้นหาคอนโดได้อย่างไร

Nestenn Thailand ช่วยกำหนดโจทย์ เปรียบเทียบทำเล คัดเลือกห้องชุด และประสานข้อมูลที่ที่ปรึกษาอิสระต้องใช้ได้ เริ่มจาก คู่มือผู้ซื้อต่างชาติ ดู คอนโดในประเทศไทย หรือค้นหา อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ

หากต้องการเข้าใจภาพรวมด้านกฎหมาย อ่านบทความเรื่อง การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติและการตรวจสอบนอมินี และ ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย

หากต้องการให้ช่วยจัดทำรายการทรัพย์ที่เป็นไปได้ ติดต่อ Nestenn Thailand พร้อมแจ้งเมือง งบประมาณ วัตถุประสงค์ ช่วงเวลาที่ต้องการซื้อ และความจำเป็นของกรรมสิทธิ์สำหรับชาวต่างชาติ ทีมงานจะได้เริ่มค้นหาจากเกณฑ์ด้านสิทธิและทำเลที่ตรงกับคุณ