ขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย: ภาษี ค่าโอน และเงินสุทธิที่ผู้ขายได้รับ

คู่มือขายอสังหาฯ อ่าน 9 นาที โดย Nestenn Thailand Research Team เผยแพร่ 6 ตุลาคม 2569

ขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้ราคาเท่าไร ไม่ได้แปลว่าจะเหลือเงินเท่านั้น ผู้ขายต้องเตรียมค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ตามกรณี วิธีคำนวณขึ้นอยู่กับประเภทผู้ขาย การได้มาของทรัพย์ ราคาประเมินทุนทรัพย์ และเงื่อนไขธุรกรรม จึงไม่มีอัตรารวมเดียวที่ใช้ได้กับทุกการขาย

ก่อนรับข้อเสนอ ควรทำตารางเงินสุทธิที่คาดว่าจะได้รับ แยกราคาขาย ยอดปิดสินเชื่อ ค่าใช้จ่ายวันโอนที่ผู้ขายตกลงรับผิดชอบ และค่าใช้จ่ายอื่น ให้สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องกับที่ปรึกษาภาษีอิสระตรวจวิธีคำนวณตามกฎหมาย การลดราคาขายกับการเปลี่ยนผู้รับผิดชอบค่าโอนอาจส่งผลต่อเงินที่เหลือต่างกันมาก

ค่าใช้จ่ายหลักใช้ฐานคำนวณต่างกัน

ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นฐานทางราชการสำหรับการจดทะเบียนและภาษีบางประเภท ไม่ใช่การรับรองว่าตลาดจะซื้อทรัพย์ได้ราคานั้น ต้องแยกจากราคาประกาศและราคาซื้อขายที่ตกลงกัน ใช้ราคาประเมินที่มีผลในวันโอน โดยเฉพาะเมื่อเลื่อนวันโอนไปเข้ารอบประเมินใหม่

กรมสรรพากรอธิบายความสัมพันธ์ระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ไว้โดยตรง ส่วนบทวิเคราะห์กฎหมายของ DLA Piperเป็นแหล่งตีความอิสระเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามหลักทั่วไป มาตรการลดค่าธรรมเนียมชั่วคราวต้องตรวจประกาศราชการฉบับใหม่ประกอบ

ค่าโอน 0.01% ไม่ได้ใช้ได้กับทุกการขาย

กรมที่ดินระบุช่วงลดค่าธรรมเนียมตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 สำหรับการซื้อที่เข้าเงื่อนไขโดยบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ครอบคลุมบ้านตามประเภทที่กำหนด อาคารพาณิชย์ และห้องชุดในอาคารชุดที่จดทะเบียน ทั้งทรัพย์ใหม่และมือสองที่เข้าเกณฑ์ ราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งสองจำนวน ที่ดินเปล่าไม่อยู่ในประเภททรัพย์ที่ระบุ

ส่วนการลดค่าจดจำนองมีเงื่อนไขของตัวเอง เช่น วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท และเป็นการจำนองเนื่องจากซื้อทรัพย์โดยจดทะเบียนในคราวเดียวกัน ผู้ขายไม่ควรสมมติว่าผู้ซื้อทุกรายจะใช้สินเชื่อ ควรให้สำนักงานที่ดินยืนยันธุรกรรมจริงแทนการใช้ข้อความโฆษณาเป็นข้อสรุป

ผู้ซื้อต่างชาติไม่ได้สิทธิที่สงวนให้บุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเพียงเพราะราคาคอนโดต่ำกว่า 7 ล้านบาท หากผู้ซื้อไทยเข้าเกณฑ์ อาจทำให้ส่วนค่าโอนที่ผู้ขายรับผิดชอบลดลง แต่มาตรการนี้ไม่ได้ยกเว้นภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ ประกาศกรมที่ดินระบุช่วงเวลา ประเภททรัพย์ และภาษีที่ยังจัดเก็บ ควรตั้งงบด้วยอัตราปกติจนกว่าจะยืนยันสิทธิได้

รู้ประเภทผู้ขายก่อนประมาณภาษีหัก ณ ที่จ่าย

บุคคลธรรมดาไม่ได้ใช้อัตราเดียวกับบริษัท

สำหรับบุคคลธรรมดาที่ได้ทรัพย์มาโดยการซื้อ วิธีของกรมสรรพากรเริ่มจากราคาประเมินแล้วหักค่าใช้จ่ายตามที่กฎหมายกำหนด นำจำนวนที่เหลือหารด้วยจำนวนปีถือครอง คำนวณภาษีตามอัตราที่ใช้ จากนั้นคูณกลับด้วยจำนวนปีถือครอง คำแนะนำกรมสรรพากรนับปีถือครองตามปีปฏิทิน โดยนับได้สูงสุดสิบปี ไม่ใช่นับเฉพาะวันครบรอบการซื้อที่ผ่านไปแล้ว

ทรัพย์ที่ได้รับมรดกหรือให้โดยเสน่หาอาจใช้หลักหักค่าใช้จ่ายต่างกัน การถือกรรมสิทธิ์ร่วม สถานะของผู้ขาย และหลักฐานการได้มาของทรัพย์ต้องตรวจเพิ่มเติม ภาษีที่หักตอนจดทะเบียนจึงไม่ใช่อัตราเดียวคูณกำไรเงินสดของผู้ขาย และไม่ได้ยืนยันว่าหมดหน้าที่ยื่นภาษีทุกกรณี

บริษัทต้องกระทบยอดกับการคำนวณภาษีของกิจการ

คำแนะนำสำหรับบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลกำหนดการหัก 1% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า เงินหักนี้แยกจากการคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลเมื่อปิดบัญชี ควรให้นักบัญชีกระทบยอดการขายกับบัญชี ไม่ถือว่าเงินที่จ่ายวันโอนคือภาษีทั้งหมดของบริษัท

ตรวจข้อยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ดูเพียงปีที่ซื้อ

กรณีขายของบุคคลธรรมดาทั่วไปที่ไม่อยู่ในประเภทกิจการที่ระบุ การขายภายในห้าปีนับแต่ได้ทรัพย์มาอาจเข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ คำแนะนำราชการนับตั้งแต่วันได้มาถึงวันโอนจริง วิธีนี้ต่างจากการนับปีปฏิทินเพื่อคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายของบุคคลธรรมดา

มีข้อยกเว้น เช่น ทรัพย์ที่ได้รับมรดกตามเงื่อนไข และที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญซึ่งผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านครบอย่างน้อยหนึ่งปีหลังได้ทรัพย์มา ต้องตรวจรายละเอียดกับหลักฐานจริง การถือครองครบห้าปีไม่ได้ยกเว้นให้บริษัทหรือผู้พัฒนาโครงการทุกกรณี หากได้ที่ดินกับอาคารคนละวัน ให้ตรวจว่าต้องใช้วันใดเป็นจุดเริ่มนับ

ตัวอย่างคำนวณ: ยอดบางรายการยังไม่ใช่เงินสุทธิ

สมมติราคาขาย 5 ล้านบาท ราคาประเมินทุนทรัพย์ 4.5 ล้านบาท มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และสัญญาให้ผู้ขายรับผิดชอบค่าโอนครึ่งหนึ่ง นี่เป็นตัวอย่างเพื่อจัดงบ ไม่ใช่ประกาศขายหรือการประเมินภาษีของเจ้าของรายใด

ทั้งสองยอดยังไม่รวมภาษีหัก ณ ที่จ่าย ค่านายหน้า ยอดปิดสินเชื่อ ค่ากฎหมาย หรือยอดค้างชำระ หากไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและต้องเสียอากรแสตมป์ตามปกติ อากรในตัวอย่างจะเป็น 25,000 บาทจากฐาน 5 ล้านบาท อย่าเลือกใช้กรณีนี้หากยังไม่ได้ตรวจข้อยกเว้น

ในตารางสรุป ให้หักค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายรับผิดชอบเพียงครั้งเดียวต่อรายการ เงินมัดจำที่รับไว้แล้วเป็นส่วนหนึ่งของราคาขาย ต้องนำไปคำนวณยอดที่เหลือจ่ายวันโอน ไม่ใช่บวกเป็นรายได้เพิ่ม แยกยอดชำระธนาคารออกจากต้นทุนขาย และตรวจดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม หรือค่าปรับปิดสินเชื่อก่อนกำหนดจากเอกสารธนาคารที่ระบุวันคำนวณ

ตกลงผู้รับผิดชอบแต่ละรายการก่อนลงนาม

เขียนการแบ่งค่าใช้จ่ายไว้ในสัญญาซื้อขาย การตกลงช่วยจ่ายไม่ได้เปลี่ยนผู้มีหน้าที่เสียภาษีตามกฎหมายหรือยอดที่ราชการเรียกเก็บ หลีกเลี่ยงข้อความเพียงว่า “แบ่งภาษีทุกอย่าง” เพราะภาษีหัก ณ ที่จ่าย อากร ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าโอนใช้หลักต่างกัน ให้ทนายความตรวจว่าสัญญาสอดคล้องกับใบสรุปเงินวันโอน

คู่มือ Freehold กับ Leaseholdช่วยแยกว่าสิทธิที่โอนคืออะไร ตัวอย่างขายกรรมสิทธิ์ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ตรง ๆ กับการโอนสิทธิการเช่า การให้ หรือการขายหุ้นบริษัท ส่วนผู้ขายทรัพย์ลงทุนอ่านคู่มือผลตอบแทนสุทธิและสภาพคล่องเพื่อแยกราคาประกาศออกจากผลลัพธ์ของการขายจริง

เตรียมแฟ้มวันโอนของผู้ขาย

• ยืนยันเจ้าของตามทะเบียน เอกสารสิทธิ วันที่ได้มา และจำนองหรือภาระที่จดทะเบียนไว้
• ขอราคาประเมินที่ใช้และประมาณค่าใช้จ่ายเป็นลายลักษณ์อักษรตามผู้ซื้อกับวันโอนที่เสนอ
• รวบรวมหลักฐานข้อยกเว้นหรือสิทธิลดค่าธรรมเนียม อย่าใช้คำรับรองด้วยวาจาแทน
• กรณีห้องชุด ตรวจยอดส่วนกลางและหนังสือรับรองการปลอดหนี้ที่ต้องใช้โอนตามกรณี
• บันทึกค่านายหน้า ค่ากฎหมาย ภาษีบริการที่เกี่ยวข้อง ค่าซ่อม และค่าใช้จ่ายอื่นที่ตกลงให้ผู้ขายจ่าย
• ตรวจยอดมัดจำ ยอดปิดสินเชื่อ ยอดคงเหลือและคำสั่งชำระเงินให้ตรงกันก่อนส่งมอบทรัพย์

ราคาประกาศที่เหมาะสมยังต้องพิจารณาแยกจากภาษี เทียบทรัพย์เสนอขายที่แข่งขันกัน แล้วหารือกลุ่มผู้ซื้อ สภาพทรัพย์ และช่วงเวลาทำตลาดกับทีมขาย Nestenn Thailand มาตรการลดค่าโอนไม่ได้กำหนดราคาตลาดหรือรับประกันว่าจะขายเร็ว

หากต้องการปรึกษาการขายกับ Nestenn Thailand โปรดแจ้งทำเล ประเภททรัพย์ ราคาที่คิดไว้ สถานะการถือครอง และช่วงเวลาที่ต้องการขาย พร้อมระบุว่ามีสินเชื่อหรือไม่และได้ทรัพย์มาในปีใด เพื่อจัดข้อมูลสำหรับประมาณค่าใช้จ่ายอย่างเหมาะสม ให้ผู้เชี่ยวชาญกฎหมายและภาษีอิสระยืนยันยอดสุดท้ายของธุรกรรม