ตลาดที่อยู่อาศัยไทยครึ่งแรกปี 2569: ยอดโอนเพิ่ม 17.6% บอกอะไรจริง

ตลาด อ่าน 7 นาที โดย Nestenn Thailand Research Team เผยแพร่ 8 กันยายน 2569

ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้นมากในช่วงครึ่งแรกปี 2569 แต่ตัวเลขพาดหัวไม่ได้หมายความว่าทุกตลาดเคลื่อนไหวไปในทิศทางเดียวกัน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC รายงานยอดโอน 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% จากครึ่งแรกปี 2568 และมีมูลค่ารวม 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8%

ข้อสรุปที่นำไปใช้ได้จึงไม่ใช่คำว่าตลาดบูมทั้งประเทศ จำนวนหน่วยเพิ่มเร็วกว่ามูลค่าการโอน บ้านมือสองมีสัดส่วนมากกว่าบ้านใหม่ ยอดโอนคอนโดของชาวต่างชาติลดลง และ REIC คาดว่าการเติบโตทั้งปีจะต่ำกว่าอัตราในครึ่งปีแรกมาก ผู้ซื้อและนักลงทุนยังต้องดูข้อมูลเฉพาะทำเล ประเภททรัพย์ และระดับราคาที่สนใจ

ตัวเลขสำคัญของครึ่งแรกปี 2569

REIC รายงานด้วยว่าบ้านมือสองมีสัดส่วน 63% ของตลาด ส่วนบ้านใหม่อยู่ที่ 37% ประเด็นนี้สำคัญต่อผู้ขาย ผู้พัฒนาโครงการ และผู้ซื้อ เพราะยอดโอนที่เพิ่มขึ้นอาจมาจากบ้านมือสองในระดับราคาที่เข้าถึงง่ายและมาตรการภาครัฐ โดยไม่ได้สะท้อนสภาพเดียวกันในโครงการเปิดใหม่ทุกแห่ง

ทำไมต้องอ่านตัวเลขพาดหัวพร้อมบริบท

การเปรียบเทียบได้รับผลจากมาตรการและฐานของปีก่อน

REIC ระบุว่าการเพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งได้รับแรงหนุนจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันชั่วคราว ฐานเปรียบเทียบก็มีผล เพราะในปี 2568 มาตรการเหล่านี้เริ่มส่งผลในไตรมาส 2 ไม่ได้ครอบคลุมทั้งครึ่งปีแรก

ตัวเลข 17.6% จึงเป็นการวัดยอดโอนที่เสร็จแล้วเทียบกับช่วงเวลาหนึ่งในปีก่อน ไม่ใช่การคาดการณ์ว่ายอดโอนจะเพิ่มในอัตราเดิมต่อไป REIC คาดว่าทั้งปี 2569 จะมียอดโอน 323,479 หน่วย เพิ่มเพียง 2.3% และมีมูลค่า 880,760 ล้านบาท เพิ่ม 1.8%

จำนวนหน่วยเพิ่มเร็วกว่ามูลค่ารวม

อัตราเพิ่มของจำนวนหน่วยเกือบสองเท่าของอัตราเพิ่มมูลค่าการโอน รูปแบบนี้สอดคล้องกับกิจกรรมที่มากขึ้นในช่วงราคาที่เข้าถึงง่ายและตลาดบ้านมือสอง แต่ไม่ได้พิสูจน์ว่าทรัพย์ทุกชิ้นราคาลดลง มูลค่ารวมระดับประเทศผสมทั้งคอนโด บ้าน ทำเล ขนาด และเงื่อนไขธุรกรรมที่ต่างกัน

ผู้ซื้อจึงไม่ควรใช้ค่าเฉลี่ยประเทศแทนการประเมินราคา ผู้ขายก็ไม่ควรบวกราคาเสนอขาย 17.6% โดยตรง หลักฐานที่เกี่ยวข้องต้องเป็นธุรกรรมล่าสุดของทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ในตลาดย่อยเดียวกัน พร้อมปรับตามอาคาร สภาพทรัพย์ รูปแบบสิทธิ วิว ทางเข้าออก การบริหาร และสถานะทางกฎหมาย

ตลาดคอนโดรวมเติบโต แต่ยอดโอนของชาวต่างชาติลดลง

ยอดโอนคอนโดเพิ่ม 24.1% ในด้านจำนวนหน่วย และ 19.3% ในด้านมูลค่า แต่ยอดโอนให้ชาวต่างชาติเคลื่อนไปอีกทาง REIC รายงาน 6,533 หน่วย ลดลง 8.8% และมีมูลค่า 28,267 ล้านบาท ลดลง 1.5%

ข้อมูลยังต่างกันตามสัญชาติและทำเล มูลค่าการโอนของผู้ซื้อชาวจีนลดลง ขณะที่ผู้ซื้อชาวรัสเซียเพิ่มขึ้นมาก โดยเฉพาะในภูเก็ตและชลบุรี ตัวเลขนี้ไม่รับประกันอุปสงค์ในอนาคตของโครงการใดโครงการหนึ่ง แต่ชี้ว่าผู้พัฒนาและผู้ขายต้องระบุกลุ่มผู้ซื้อจริงของทำเล แทนการใช้เรื่องราวของตลาดต่างชาติระดับประเทศ

สำหรับการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ อ่านคำอธิบายเรื่อง โควตาต่างชาติ 49% ในอาคารชุด และบทความเรื่อง กรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติและการบังคับใช้กฎหมายกับนอมินี

ข้อมูลสินเชื่อและเศรษฐกิจช่วยเติมภาพอย่างไร

REIC รายงานสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ 289,315 ล้านบาทในครึ่งแรกปี 2569 เพิ่มขึ้น 12.2% ส่วนยอดสินเชื่อคงค้างอยู่ที่ 5.17 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.6% สินเชื่อใหม่เร่งขึ้นพร้อมกับยอดโอน แต่ REIC ยังระบุว่าหนี้ครัวเรือนสูงและการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดเป็นข้อจำกัด

รายงานภาวะเศรษฐกิจเดือนกรกฎาคมของธนาคารแห่งประเทศไทยให้ภาพที่มีทั้งบวกและลบ กิจกรรมเศรษฐกิจดีขึ้นจากการส่งออก การท่องเที่ยว และภาคบริการ ขณะที่การลงทุนภาคเอกชนชะลอลงหลังเติบโตมากในช่วงก่อนหน้า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยและตัวชี้วัดอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทยช่วยประกอบการวิเคราะห์ แต่เป็นข้อมูลคนละประเภท ดัชนีราคาไม่ใช่จำนวนธุรกรรม และทั้งสองชุดไม่ใช่ราคาประเมินของบ้านหรือห้องชุดที่กำลังพิจารณา

เมื่ออ่านร่วมกัน ข้อมูลสะท้อนแรงส่งของธุรกรรมที่ดีขึ้น แต่ไม่ได้ลบความเสี่ยงด้านกำลังซื้อ สินเชื่อ และความต่างระหว่างตลาดย่อย ผู้ซื้อเงินสด ผู้กู้ ผู้พัฒนาโครงการ และเจ้าของที่อยู่ต่างประเทศย่อมเจอสภาพตลาดต่างกัน

กรอบตัดสินใจห้าข้อสำหรับอสังหาริมทรัพย์

1. ใช้ข้อมูลให้ตรงกับคำถาม

ข้อมูลยอดโอนใช้ดูธุรกรรมที่เสร็จแล้ว ดัชนีราคาใช้ดูทิศทางกว้าง ข้อมูลจำนวนหน่วยคงเหลือและอัตราการขายใช้ดูอุปทานแข่งขัน ส่วนข้อมูลค่าเช่าใช้ตั้งสมมติฐานรายได้ ไม่มีข้อมูลชุดเดียวตอบคำถามทั้งสี่ได้

2. ลดขอบเขตจากประเทศสู่ตลาดย่อย

ค่าเฉลี่ยทั้งประเทศอาจซ่อนทิศทางที่ต่างกันระหว่างกรุงเทพฯ ชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ หัวหิน และตลาดเกาะ เริ่มจากจังหวัด เขตหรืออำเภอ ย่าน และอาคารหรือโครงการที่เทียบเคียงได้ ดู อสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทย ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต เพื่อกำหนดพื้นที่ค้นหาให้ชัดเจน

3. แยกบ้านใหม่ออกจากบ้านมือสอง

สัดส่วนบ้านมือสอง 63% แสดงว่าตลาดรองมีบทบาทสำคัญ เปรียบเทียบต้นทุนรวม สภาพและค่าปรับปรุง ค่าส่วนกลาง สิทธิพิเศษจากผู้พัฒนา ความเสี่ยงด้านการก่อสร้าง คุณภาพการบริหาร และสภาพคล่องเมื่อต้องการขายต่อ บ้านมือสองที่ราคาต่ำกว่าไม่ได้คุ้มกว่าเสมอ และส่วนลดโครงการใหม่ก็ไม่ใช่ราคาตลาดโดยอัตโนมัติ

4. ทดสอบสมมติฐานด้านการเงินและการขายต่อ

ผู้กู้ควรตรวจเงื่อนไขสินเชื่อที่เป็นจริงก่อนจ่ายเงินจอง นักลงทุนควรทดสอบช่วงไม่มีผู้เช่า ค่าบำรุง ค่าธรรมเนียม ภาษี เฟอร์นิเจอร์ ค่านายหน้า และระยะเวลาขายต่อที่นานขึ้น ผู้ซื้อจากต่างประเทศยังต้องใช้ช่องทางชำระเงินและโครงสร้างกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้อง ตัวเลขระดับประเทศไม่ทดแทนการตรวจระดับทรัพย์

5. จัดทำแฟ้มประกอบการตัดสินใจ

บันทึกวันที่ของแหล่งข้อมูล พื้นที่ตลาด ทรัพย์เปรียบเทียบ ราคาเสนอขายและราคาซื้อขายจริงเมื่อหาได้ เอกสารสิทธิ เอกสารอาคาร หลักฐานค่าเช่า และสมมติฐานที่ยังไม่ชัด แฟ้มนี้ช่วยให้เหตุผลของการซื้อ ขาย หรือแนะนำการลงทุนตรวจสอบย้อนหลังได้

แนวโน้มบอกอะไรและไม่บอกอะไร

REIC คาดว่ามูลค่าการโอนปี 2570 จะอยู่ที่ 908,358 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1% ขณะที่จำนวนหน่วยอาจลดลง 0.9% โดยอธิบายส่วนต่างจากต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้นและรอบราคาประเมินที่ดินใหม่บางส่วน ตัวเลขเหล่านี้เป็นสมมติฐานของแนวโน้ม ไม่ใช่ผลลัพธ์ที่รับประกัน

สิ่งที่นำไปใช้ได้คือไม่ควรตีความการเติบโตระดับประเทศเป็นคำมั่นเรื่องกำไรจากราคาหรือผลตอบแทนค่าเช่า การตัดสินใจที่ดีต้องพิจารณาราคาซื้อ สถานะทางกฎหมาย ความลึกของอุปสงค์ การบริหารทรัพย์ ต้นทุนถือครอง และกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นไปได้เมื่อต้องการขาย

บริการ Research and Consultancy ของ Nestenn Thailand ช่วยกำหนดตลาดที่เกี่ยวข้อง เปรียบเทียบทรัพย์ และจัดระบบหลักฐานเพื่อประกอบการตัดสินใจ หากคุณกำลังซื้อ ขาย หรือวิเคราะห์การลงทุน ติดต่อ Nestenn Thailand พร้อมระบุทำเล ประเภททรัพย์ งบประมาณ วัตถุประสงค์ และกรอบเวลา เราสามารถจัดทำข้อมูลเฉพาะประเด็น ขณะที่ที่ปรึกษากฎหมาย ภาษี การเงิน และเทคนิคอิสระดูแลเรื่องในขอบเขตวิชาชีพของตน